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국민은행 주택담보대출 조건 금리 서류 최신 정리

대출이란 무엇인가 2025. 6. 11. 16:45

주택을 사거나, 이미 가진 집을 담보로 대출을 받을 때 ‘국민은행 주택담보대출’을 고려하는 분들이 많습니다.

이 글에서는 국민은행 공식 자료에 기반해 대출 조건, 금리, 상환 방법, 필요 서류 등을 정리했습니다.

✅ 대출 대상이 되는 사람은?

집을 살 계획이 있는 사람이어야 합니다.
다음 조건을 모두 충족해야 합니다:
- 만 30세 이상 또는 세대주(민법상 성인이면서 세대주)
- 세대주가 아니더라도 30세 이상 단독세대주이거나 예외적인 단독세대 인정 조건에 해당되면 가능
- 최근 1년 또는 최근 12개월간 부부합산 소득이 6천만 원 이하
- 부부합산 자산이 기준을 초과하지 않을 것

※ 부부합산 소득에는 본인과 배우자(예비 배우자 포함)의 근로·사업 소득이 포함됩니다.

✅ 대출 대상이 되는 집은?

대출 대상이 되는 집은 단순히 금액 기준만 맞추면 되는 것이 아니라, 주택의 종류와 가격, 그리고 현재의 거주 형태 등 다양한 조건을 만족해야 합니다.

국민은행 주택담보대출에서는 정책상 실수요자를 대상으로 하기 때문에, 주택 가격과 대출 비율(LTV) 등도 중요하게 다룹니다.

집값이 6억 원 이하여야 합니다. 이는 공시가격이 아닌 실제 매매계약 기준 가격이며, 감정평가가 이루어질 수도 있습니다.
LTV(Loan To Value)란 ‘집값 대비 대출 가능 금액 비율’을 말합니다. 즉, 집값이 6억 원일 경우 LTV가 70%라면 최대 4억 2천만 원까지 대출이 가능하다는 뜻입니다. 하지만 이론적인 한도이고, 실제 대출금액은 이보다 작을 수 있습니다.
현재 전세나 월세로 거주 중이면서 그 집을 구입하려는 경우, 임대차 계약서 등을 통해 실제 거주 사실을 증명하고, 집주인에게서 1년 이상 거주한 후에 구입하는 조건이 충족돼야 합니다.
LTV(집값 대비 대출 비율)가 70% 이하여야 합니다.

✅ 대출금액은 얼마나 받을 수 있나요?

국민은행 주택담보대출은 주택의 매매가와 감정평가금액 중 낮은 금액을 기준으로 하여 대출한도를 결정합니다.

다시 말해, 집을 6억 원에 구입하더라도 감정평가가 5억 5천만 원으로 나왔다면 이 금액이 기준이 됩니다.

여기에 LTV 70%를 적용하면 실제 대출 가능 금액이 나오는 구조입니다.

국민은행 주택담보대출은 소요자금(집 살 때 필요한 금액)과 담보평가금액(은행에서 평가한 집값) 중 낮은 금액을 기준으로 해서 최대 2억 원까지 받을 수 있습니다.
예를 들어, 소요자금이 3억 원인데 담보평가금액이 2억 원이라면, 그 중 더 낮은 2억 원을 기준으로 LTV 70%를 적용하게 됩니다. 결과적으로 실제 대출 가능 금액은 1억 4천만 원이 됩니다.
중요한 점은 ‘최대 2억 원’이라는 한도가 존재하며, 이 한도는 초과할 수 없다는 것입니다. 집값이 아무리 비싸도 국민은행 주택담보대출로는 2억 원 이상 받을 수 없습니다. 소요자금과 담보평가금액 중 낮은 금액을 기준으로 해서 최대 2억 원까지 받을 수 있습니다.
다시 말해, 집값이 아무리 높아도 대출 한도는 2억 원이 상한선입니다.

✅ 대출 기간과 상환 방식은?

대출 기간은 본인의 상환 여력과 나이에 따라 선택할 수 있습니다.

일반적으로는 20년과 30년 상품이 제공되며, 각각 거치 기간 설정이 가능합니다.

거치 기간이란 대출 초기에 이자만 납부하고 원금 상환을 유예하는 기간을 말합니다.

이를 통해 초기 자금 부담을 줄일 수 있지만, 전체 상환 금액은 커질 수 있습니다.

20년 (1년 또는 3년 거치 가능) 원리금(또는 원금) 균등 분할상환
30년 (5년 거치 가능) 원리금 균등 분할상환 (단, 만 45세 이하만 신청 가능)

이자 계산은?

원금에 약정된 이자율을 적용하고, 1년을 365일로 계산합니다.
월 단위로 나누어 납부합니다.

상환 방식은?

원리금균등상환: 매달 납부하는 금액이 일정합니다. 초반에는 이자 비중이 높고, 시간이 지날수록 원금 비중이 늘어납니다. 매월 같은 금액이 빠져나가기 때문에 가계 예산 관리에 용이합니다.
원금균등상환: 매달 같은 금액의 원금을 상환하고, 이자는 남은 원금에 따라 점점 줄어드는 구조입니다. 처음 몇 개월은 월 상환액이 다소 많을 수 있지만, 전체 이자 부담은 더 낮습니다.

※ 인터넷뱅킹을 통해 휴일에도 원금·이자 상환이 가능하며, 일부 상품은 조기상환도 자유롭게 가능합니다.

✅ 금리는 어떻게 되나요? (2025년 1월 기준)

국민은행 주택담보대출의 금리는 크게 세 가지 요소로 구성됩니다.

기본금리는 국토교통부에서 고시하는 금리이며, 여기에 대출 기간이나 조건에 따라 가산금리가 붙고, 추가로 본인이 받을 수 있는 우대 조건이 있다면 우대금리만큼 차감되어 최종금리가 결정됩니다.

기본금리: 연 3.1% (국토교통부 고시 변동금리 기준)
가산금리: 대출기간이 30년일 경우 연 0.2%가 추가됩니다. 기간이 길수록 위험도가 높다고 판단되기 때문에 가산이 되는 구조입니다.
우대금리: 다자녀가구, 장애인가구 등 사회적 배려 계층을 대상으로 최대 연 0.5%까지 감면이 가능합니다. 단, 중복 적용은 불가하며, 본인에게 가장 유리한 한 가지만 적용됩니다.

예를 들어, 기본금리가 3.1%이고, 대출 기간이 30년이라 가산금리 0.2%가 붙는다면 3.3%가 됩니다.

여기에 우대금리 0.5%가 적용되면 최종금리는 2.8%가 되는 구조입니다.

최종금리는 최대 연 2.6% (20년 만기, 우대금리 포함 시) ~ 연 3.3% 범위 내에서 결정됩니다.

본인의 조건에 따라 다르게 적용되므로, 사전에 우대금리 항목을 꼼꼼히 확인해 보는 것이 유리합니다.

※ 금리는 국토교통부 계획이나 금융시장 상황에 따라 수시로 바뀔 수 있습니다. (국토교통부 고시 변동금리)

✅ 중도상환수수료는?

중도상환수수료란 대출 만기 전에 원금을 미리 상환할 경우 발생하는 비용입니다.

많은 금융기관에서는 이를 부과하지만, 국민은행 주택담보대출의 경우는 중도상환수수료가 없습니다.

이는 이용자 입장에서 매우 유리한 조건으로, 자금 여유가 생겼을 때 수수료 부담 없이 원금을 조기 상환할 수 있다는 뜻입니다.

다만, 대출을 실행한 후에 자산기준을 초과하면 추가 금리가 적용될 수 있습니다.
예: 초과금액이 1천만 원 이하 = 연 0.2% 추가 / 초과금액이 1천만 원 초과 = 연 3.0% 추가 가산금리 발생

즉, 조기상환 자체에는 수수료가 없지만, 자산이 기준을 초과한 경우에는 불이익이 발생할 수 있으므로 자산현황을 정확히 파악한 뒤 상환 시기를 선택하는 것이 좋습니다.

✅ 대출 실행 후 자산 기준 초과되면?

국민은행 주택담보대출은 자산 기준에 따라 대출 가능 여부 및 조건이 정해집니다.

대출 신청 전이나 후 모두 정부 기관 또는 주택도시기금 등을 통해 자산이 조사되며, 이 기준을 초과하는 경우에는 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있습니다.

국민은행 주택담보대출 신청 전과 후, 둘 다 자산 조사 결과를 기준으로 적용됩니다.
자산이 기준을 초과한 경우에는 이미 받은 대출이라 하더라도 금리 인상, 우대금리 회수, 상환방식 변경 등 여러 제약이 따를 수 있습니다.
특히, 대출 실행 후 자산이 증가해 기준을 초과하게 될 경우 소득수준과 상관없이 연 0.2%~3.0%까지 가산금리가 붙을 수 있으며, 이는 매월 납부해야 할 이자에 직접 영향을 미칩니다.

이러한 조항은 정책 자금이기 때문에 부정 수급을 막기 위한 조치이며, 대출 실행 후에도 자산 변동 사항에 주의해야 합니다.